売却

• 居住中でも売却できますか？

  はい、もちろん可能です。現在売りに出ている物件の半数以上が住みながらの売却となっております。ゆっくりと時間をかけて売却を考えている、または新居を建築中で完成するまでは住み続けたいという売主様が多くおられます。

• 住みながらの売却のデメリットを教えてください

  空き家での売却時の多くは、お家の鍵をお預かりし、内覧のお問合せがあった時にリアルタイムでの対応ができるのに対し、居住中の場合は鍵をお預かりすことが難しいため、売主様と内覧希望者様の都合の良い日時を合わせないといけません。例えば売主様が平日がお休みで内覧希望者様が土日がお休みの場合など、なかなか日程が合わず諦めてしまわれる方もいらっしゃいます。いつでもご案内可能の物件に対して若干レスポンスが悪くなりご成約までに期間を要する可能性がございます。

• 持ち家の売却価格はどうやって決定しますか？

  まず大事なのは、いつ売却したいかです。お家の査定には大きく分けて２つございますが、例えば「持ち家の現在のおおよその資産価値を知りたい」などの場合でしたら、机上査定でもある程度の価格は導き出すことが出来ます。逆に「数か月以内に売却をしないといけない」または「すぐに現金化したいので買取りをして欲しい」などの場合はより正確な価格を早くご提示するためにも訪問査定が必須となります。
  訪問査定の場合は、現在のお家の使用状況や次に買われる方がどれほどリフォーム代が必要かなど、近隣での売却相場と照らし合わせてきちんと説明させて頂きます。
  また、売却期間に少し余裕がある場合などは周辺の価格帯よりも少し高めで販売することも可能です。もちろん住宅ローンの残債額なども考慮し、売却価格は決定されますので、弊社が一方的に価格を決めるということは断じてございません。
  机上査定に関しては、弊社では最新のAIを駆使したシステムを導入し、必要事項にお答え頂くだけで細やかな査定書を作成可能です。所要時間はおよそ３分となりますのでお気軽にお問い合わせください。

• 住みながらの売却の内覧時に何か気を付けることはありますか？

  やはり１番大切なのは清掃＆片付けです。たとえ物が多くても整理整頓されていれば、逆に好印象となります。次に、できれば内覧時は外または違う部屋で待機をお勧めします。内覧されるお客様も他人の家ということでかなり気を使われます。ずっとそばで見られていると思うとゆっくり内覧したり、気になるところがあったとしてもその場で業者に質問がしにくかったりしますので注意が必要です。何かどうしても伝えたいお家のプラスポイントやマイナスポイントは事前に不動産仲介業者に知らせておきましょう。最後に絶対にお願いしたいのは、家中の電気をあらかじめつけておくことです。リビングはもちろん、トイレや収納の中まで全てつけましょう。お家の明るさはご購入者様の最優先項目にもなりますので、玄関を入った瞬間から明るいお家をアピールすることが大事です。扉を開けた瞬間に暗いと感じられると大きなマイナスポイントに繋がりますので先に全て点灯するのが望ましいです。

• 不動産仲介会社を通さずに個人で売買することは可能ですか？

  はい、もちろん可能です。しかしながら、かなりの労力と時間を費やし、大きなリスクを抱えることを覚悟しなければなりません。そもそも宅建業の免許がないと不特定多数に宣伝広告をすることができません。新聞折込ぐらいは可能かも知れませんが、ポータルサイトへの掲載などは不可能です。運よく購入者が見つかったとしても、契約書の作成や重要事項の説明など、売主側からすれば長年住んだ家ということもあり特に心配事もないかも知れませんが、買主側からするとそういった書類や説明がなければ不安しかないでしょう。また売主にとっても、手付金や残代金をきちんと支払ってもらえるか、決済や引渡日などを守ってもらえるかなど、様々なリスクが生じます。
  例えば、買主が親族や友人といった親しき仲であったとしても、不動産の金額は大きなものとなりますので、後のトラブルに繋がり決裂してしまうケースなどもございます。やはり不動産会社を通して仲介してもらうのが一番良いのかも知れません。

• 不動産会社によって査定価格に差があるのは何故ですか？

  通常、土地や建物の公的な評価額や近隣の販売事例、市場動向などから不動産の査定価格は算出されます。ということは、基本的にはどこの不動産会社に依頼しようと査定価格はそんなに変わらないはずですよね。なのにどうして差が出るのか。それは単純に高い価格を提示した方が物件を預かりやすくなるからです。売主様からしたら１円でも高く売りたいと思うのは当たり前です。一括査定で数社に査定依頼をすることが主流ですので、まず査定額を高く見積り一旦媒介契約を締結し、少しずつ相場の売れる金額に落としていくという手法を取る会社もございますので注意が必要です。結局は相場での売却価格になった、時間だけを無駄にしてしまったというこにもなりかねません。
  但し、時間的に余裕がある場合などは相場よりも高い金額でチャレンジするのも良いかもしれませんね。
  
  弊社グランディルホームでは、売主様のご要望を最優先項目とし、実際の相場金額を正確に伝えた上で販売価格を相談・決定させて頂いております。まずはお気軽にお問合せ下さいませ。

• 売却査定額にあまり差がない場合、依頼する会社をどう選べば良いですか？

  売却査定サイトなどで査定を依頼した場合、多くは一括査定で数社から連絡が入ると思います。その中には、有名大手不動産会社もきっと含まれていることでしょう。売却査定額がほぼ一緒となるとどうしても大手不動産会社に依頼しがちですが、はたしてそれが最善の選択でしょうか。確かに取り扱い件数などは地場の不動産会社に比べ圧倒的に多いかもしれませんが、裏を返せば１件あたりに注力する量や質が落ちる可能性があります。また大手不動産会社の場合、数年に一度、営業マンの店舗間の移動もあり、地域の特性を熟知していない可能性もあります。
  できれば、会社の大きさや規模だけではなく、担当営業マンの話し方や振る舞い、個人の資質など、信用できるかどうかで選んで頂くのが大事かと思います。
  
  弊社グランディルホームでは、営業担当１人１人に接客スキルの向上を目指したプログラムを実践しております。少しでもお悩みやご相談事がございましたら是非お問い合わせ下さいませ。

• リースバックとはなんですか？

  今住んでいるお家を売却した場合、所有権と共にお家を引き渡すことが基本ですが、リースバックとは所有権だけを移転し、売主様はそのまま今住んでいるお家に賃料を払い住み続けることができるというものです。もちろん売却金は一旦全て売主様にお渡ししますので、急にまとまったお金が必要になったが、すぐに転居先が見つからない時などに良いかもしれません。
  但し、リースバックは、買主が不動産会社となることが多いため、信頼がおける会社かどうかが肝心となり注意が必要です。
  
  弊社グランディルホームでは、お客様の利益を最優先に考え、無理なくお住まいを続けられるようなご提案をさせて頂いております。ご安心下さいませ。

• 住宅ローンの残債がある場合、売却と住み替え先の購入、どちらが先が良いですか？

  どちらが先でも多少のデメリットやリスクがございます。例えば購入が先行した場合、新しく買うお家が住宅ローンを利用するにあたり、前ローンの完済条件が付くことが多く、購入の決済期日が近づいているのに売却が決まっていないとなると、最悪の場合違約金を請求されることも考えられます。また、売却の契約を先行した場合、同じく引き渡し期日までに新しいお家が決まっていないとなれば、一旦賃貸物件へ引越さなければならないか、最悪の場合こちらも違約金を請求される可能性がございます。うまく同時に並行して契約が進むことは稀であるため、不動産会社の腕の見せ所となりますので信頼がおける会社に依頼するのがベストだと考えます。
  
  弊社グランディルホームでは、お住み替えの場合、売却の媒介契約締結時に合わせて買取保証もさせて頂きます。これは売主様を守るだけではなく、買主様を守ることにも繋がると考え、双方が気持ちよくお取引ができるよう最大限ご協力させて頂きますので是非お気軽にご相談下さいませ。

税金

• 売買契約書に貼付する印紙は買主が負担と決まっていますか？

  買主様だけが負担するとは決まっておりません。売買契約書の原本が3通あれば3通共に貼付しなければなりません。基本的に買主様が原本を保管されることが多く、まずは買主様が負担となります。売主様が個人の方であれば売主様も原本を保管される方が多いため売主様も貼付しないといけません。売主様が複数いた場合、原本の数が増えれば貼付する印紙の数も必然的に増えます。仲介業者に原本の保管義務は無いため印紙が貼付された契約書のコピーを保管します。
  売主が不動産会社の場合も同様に原本の保管義務が無いことから、売買契約書を1通作成し、買主様が原本、売主がコピーを保管する場合が多いです。

• 固定資産税の精算はどうなりますか？

  固定資産税は1月1日現在の所有者に対して同年の４〜５月頃に請求がきます。ということは1月2日に所有権を引き渡したとしても、1月1日に所有者だった人に支払い義務が発生するということです。
  関西エリアでは4月1日を起算日とし日割りで精算することが多いです。
  そのため2月や3月に所有権の移転を行った場合は、3月31日までの日割精算分と次年度の4月1日からの分をみなし精算とする場合が多いです。もしもみなし精算しなかった場合は、次年度の請求がきた時に新所有者に連絡をとりその分を請求しなければなりません。納付書を送ったら良いのではと思われるかも知れませんが、冒頭で記述の通り、1月1日現在の所有者に支払い義務が生じるため、万が一新所有者の方が、忘れたり、無くしたり等の理由で支払いが滞った場合、滞納金などのリスクが生じます。みなし精算の場合、金額に若干の誤差が生じる可能性はありますが、双方の手間やリスクの観点から考えるとみなし精算の方が良いかもしれませんね。

住宅ローン

• 住宅ローンの審査にはどれぐらい時間がかかりますか？

  金融機関やお客様の個人情報により異なりますが、事前審査の場合は平均で2〜3日程度となります。特にお客様のご職業や勤続年数、お車のローンなどの借入残高の有無、ご年収など様々な審査対象項目があり、伝え忘れ等で必要書類に不備があった場合などは少しお時間がかかります。
  また事前審査後の本申込み時には、団体信用生命保険等の審査も加わりますので1週間ほどかかることが多いです。
  
  弊社グランディルホームでは、住宅ローンの取り扱いがある都銀・地銀・信金・農協など多くのローンセンターと提携しております。お客様にあった最善のプランをご提案させて頂くことが可能ですので是非お気軽にご相談くださいませ。

• 勤続年数が短いのですが大丈夫ですか？

  勤続年数が短い場合でも様々なケースがございます。同じ業種や職種で転職されて間もない場合などは、金融機関もそのあたりを考慮し審査することもございます。例えば、看護士や介護士のような国家資格をお持ちで病院から病院、施設から施設などへの転職はそれにあたります。それ以外にも、美容師、整備士、トラックドライバーなどなど、転職されても仕事内容が変わらないという方はかなりいらっしゃいます。その方達の多くは、給料や待遇において前職よりも良くなっているケースがございます。
  もちろん違う業種や職種に転職されて間もない方でも絶対に無理ということはございません。まずは一度ご相談頂くことが何よりも近道です。
  
  弊社グランディルホームでは、住宅ローンの取り扱いがある都銀・地銀・信金・農協など多くのローンセンターと提携しております。お客様にあった最善のプランをご提案させて頂くことが可能ですので是非お気軽にご相談くださいませ。

• 元利均等と元金均等返済どちらがお得ですか？

  簡潔に言えば「元利均等返済」がお得です。しかし双方にメリット・デメリットがございますので、まずは何がどう違うのかを説明いたします。
  今回は分かりやすいように、固定金利、期間は35年、ボーナス払い無しという設定にします。
  まず「元利均等返済」ですが、元金と利息の合計額を毎月一定にして返済する方法です。
  返済開始直後は、返済額に占める利息部分の割合が大きく、返済が進むにつれて返済額に占める元金部分が大きくなっていきます。要するになかなか借入元金が減らないということになります。例えば17年6か月間返済したとしても元金は半分にはなりません。
  次に「元金均等返済」ですが、毎月の返済額のうち元金だけを毎月一定にして、そのときの残元金に対する利息を加えて返済する方法です。
  返済が進むにつれ元金部分に対する利息が減り、毎月の元金と利息の合計返済額が徐々に少なくなっていきます。要するに初回の返済額が1番多く、最終の返済額が1番少なくなります。
  例えば17年6か月間返済すれば、元金は確実に半分になります。
  以上をまとめると、返済総額が金利分の差で「元金均等返済」がお得となります。
  但し、金融機関によっては「元金均等返済」の取り扱いが無いところや、どうしても返済開始直後の毎月の返済額が高くなってしまう「元金均等返済」は、返済比率により希望の借入金額に届かない可能性が高くなるため注意が必要です。
  グランディルホームでは、お客様それぞれにあった住宅ローンのご提案をさせて頂いております。お気軽にご相談下さいませ。

• 団体信用生命保険って何ですか？

  団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害状態に陥った際、住宅ローンの返済が困難になる等のリスク回避のため、住宅ローンの借入れの際に銀行が契約者となり加入する生命保険です。
  契約者は銀行となりますので保険料は銀行が支払い、ローン契約者の負担は0円です。
  また、銀行ごとに「３大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）」や「その他の病気・けが・入院」などにも対応する保険がオプションのような形で追加することも可能です。
  グランディルホームでは、多くの提携銀行の中から、お客様のライフプランにあった銀行をご紹介することが可能です！お気軽にご相談下さいませ。

• ２０歳未満でも住宅ローンを借りることができますか？

  はい、18歳以上であれば、親権者の同意なく、お借入れいただけます。
  ただし、お客様のご収入やご自宅の購入経緯等をより慎重に確認・審査されることは間違いありませんので、通常よりも審査に期間を要したり、個別の面談等がある可能性があります。
  グランディルホームでは、多くの提携銀行の中から、お客様のライフプランにあった銀行をご紹介することが可能です！お気軽にご相談下さいませ。

相続・贈与

• 不動産を相続する時の手順を教えてください

  不動産を相続される方は、まず亡くなられた方（被相続人）の「死亡届」を市区町村役場へ７日以内に提出しましょう。次に「遺言書」の有無を確認します。遺言書に相続させたい意思や氏名まで指示があればそれに従います。遺言書が無ければ「遺産分割協議書」の作成に進みます。遺産分割協議書は、相続人全員で話し合い誰の名義、どういった分割方法とするか等を協議した書面となります（分割方法は別で回答）。協議書が完成すれば、必要書類を集め法務局で相続登記を行い完了となります。
  簡単に流れをまとめましたが、実際は相続人の数や関係性によりなかなか思うように進まないのが現実です。多少の費用は掛かりますが、信頼のおける弁護士や司法書士に依頼する方が良いかも知れません。
  
  弊社グランディルホームでは、専属の司法書士や税理士との連携により、様々なケースに対応することが可能です。是非お気軽にご相談下さいませ。

• 不動産を分割する方法はどんなものがありますか？

  遺産分割協議を行う上で不動産をどう分割するか、方法は４つあります。１つ目が不動産を現状のまま相続する「現物分割」という方法、２つ目が特定の相続人が相続した場合に他の相続人に対し代償金を払うことで公平に相続する「代償分割」、３つ目が不動産を売却し、現金を分け合う「換価分割」、複数の相続人の共有名義のままにして不動産を相続する方法の４つとなります。どの方法を選択するにせよ相続人が複数人いる場合は専門家への相談を検討しても良いでしょう。
  
  弊社グランディルホームでは、専属の司法書士や税理士との連携により、様々なケースに対応することが可能です。是非お気軽にご相談下さいませ。

• 市場価値３０００万円の親の家を子供が１０００万円で買った場合に贈与税はかかりますか？

  はい、かかります。贈与税には「みなし贈与」というものがあり、実際に金品の授受が無くても上記質問のように時価と購入金額の差額２０００万円を親から贈与されたとみなされ子供に贈与税が課されてしまいます。

• 贈与税は贈与した人とされた人どちらにかかりますか？

  贈与税は贈与された人にかかる税金です。例えば親から子供に１０００万円を贈与した場合、もしも子供が１０００万円全額を何かしらの支払い等に充て贈与税を支払う現金がなく、親が代わりに子供の贈与税を払ってしまうとその贈与税額分も贈与となり再度贈与税の課税対象となってしまいますので注意が必要です。
  
  弊社グランディルホームでは、専属の司法書士や税理士との連携により、様々なケースに対応することが可能です。是非お気軽にご相談下さいませ。

その他

• 土地の間口とは何ですか？

  土地の間口とは、その土地が前面道路に面している幅のことです。間口（マグチ）のマとは、一間（イッケン）という単位で表すことが多いです。一間＝1.82mとなりますので、3間の間口となりますと、その土地の正面の幅がおよそ5.46mとなります。
  建物でも間口という言葉を使うことが多いため、覚えておいて損は無いかと思います。

• 地盤が緩くないか心配です

  地盤の固さは見た目だけでは判断がつきません。例えば、少し雨が降っただけで泥濘むような土地でも地盤が固い場合もあれば、アスファルトの駐車場で固そうに見えても緩い場合があります。まずは信頼のおける地盤調査会社に調査をしてもらうことが必要不可欠です。平均的な大きさの木造2階建（延床30坪）でも約30ｔほどの重さとなりますので、車の乗り入れや人の足踏み、ましてや見た目だけでは絶対に分かりません。
  建物の構造により重さも変わりますので、地盤調査後、必要であれば必ず地盤改良を行いましょう。

• 耐震等級とは何ですか？

  耐震等級とは地震に対する建物の強度を示す指標の一つです。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に沿って制定されたものとなります。
  等級は1〜3の3段階となり、数字が大きいほど耐震性能が高いということになります。建物の建築、購入の一つの目安とされる方も多くいらっしゃいます。
  免震や制振とは違い、地震に対する構造躯体の倒壊・崩壊等のしにくさを表示したものとなります。

• 耐震等級を高めることにデメリットはないですよね？

  はい、デメリットはございません。ただしそれは「地震に対しての建物の強さに関しては」ということになります。耐震等級を高める上で重要なのが、耐力壁という強固な壁の数と配置場所になります。壁の数が増えるということは窓などの開口部が減るということになります。また配置場所においては、大きなリビングという要望に対して、所々に壁が必要になるということになります。このように、耐震等級を高めることにより間取りや使い勝手に影響を及ぼす可能性もあるため注意が必要です。施主様にとって何が大事か優先順位をつけ、それを設計者に的確に伝えるようにしましょう。
  
  弊社グランディルホームでは、お客様のご要望を最優先に、耐震等級の押し売り的なことはしておりません。地震や耐震等の不安を煽る行為などは一切せず、必要なものにお金をかけて頂く精神は多くのお客様にご支持を頂いております。